El Ministerio de Economía tomó como referencia un crédito de aproximadamente USD 80.000 y calculó el ingreso neto requerido para acceder a esa financiación. De acuerdo con la relación entre cuota e ingresos utilizada en el esquema, el grupo familiar debería acreditar ingresos mensuales por $3.460.391.
El programa establece una relación cuota-ingreso del 25%. Esto significa que el pago mensual del crédito no puede representar más de una cuarta parte de los ingresos netos del grupo familiar. Como ejemplo, el Gobierno señaló que una pareja cuyos integrantes perciban alrededor de $1,7 millones netos cada uno podría reunir las condiciones de ingresos para acceder a un préstamo de ese monto.
La simulación elaborada por Economía parte de una propiedad valuada en USD 106.667. Bajo las condiciones planteadas, el crédito cubriría el 75% del valor de la vivienda, equivalente a $120.920.000 y a unos USD 80.000 al tipo de cambio oficial considerado para el cálculo.
El 25% restante del valor del inmueble debería ser afrontado por el comprador mediante otros recursos. Ese desembolso, al igual que los demás gastos asociados a la operación, no está contemplado dentro de la simulación oficial.
Para determinar el valor de la cuota, el Ministerio utilizó un plazo de 25 años y una tasa de UVA + 7%. Con esos parámetros, la primera cuota sería de $865.098.
Ese importe no permanecerá fijo durante todo el período de financiación. Al tratarse de un préstamo ajustado por UVA, el capital adeudado se actualiza de acuerdo con la evolución de esa unidad, por lo que el monto expresado en pesos puede variar a lo largo de los 25 años.
La relación entre ambos valores determina el ingreso mínimo estimado en el ejemplo: una primera cuota de $865.098 representa el 25% de un ingreso neto familiar de $3.460.391.
El mecanismo forma parte del denominado “Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario”, que contempla un total de $2 billones. El esquema prevé licitar entre bancos fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de Anses que serán colocados a plazo fijo, con el objetivo de generar recursos destinados a ampliar el financiamiento hipotecario.
Los depósitos estarán denominados en pesos y ajustados por UVA, con una tasa adicional determinada según el plazo correspondiente. Los fondos obtenidos por las entidades deberán utilizarse para otorgar créditos hipotecarios a personas destinados a la adquisición, construcción, ampliación o reforma de una primera vivienda.
Cada licitación tendrá un monto de $200.000 millones y estará dividida en dos tramos. El primero tendrá un plazo de un año y una tasa mínima de UVA + 2,50%, mientras que el segundo será a cinco años, con una tasa mínima de UVA + 4,50%.
En ambos tramos, cada entidad financiera podrá participar por hasta el 20% del monto total de cada licitación. Una vez constituidos los depósitos, los bancos tendrán 90 días corridos para transformar esos recursos en préstamos hipotecarios.
El programa también fija condiciones para los créditos que se otorguen con esos fondos. La tasa que cobren las entidades no podrá superar el nivel de UVA + 7,50%. La simulación presentada por el Ministerio, que utiliza una tasa de UVA + 7%, se encuentra 0,50 puntos porcentuales por debajo de ese máximo.
En cuanto al plazo, los préstamos deberán tener una duración mínima de 15 años. El período de 25 años utilizado en la simulación es una alternativa dentro del esquema y no constituye un plazo único obligatorio para todas las operaciones.
Además, cada solicitante podrá acceder como máximo al equivalente a 150.000 UVA. De esta manera, las entidades que participen deberán respetar simultáneamente el límite de tasa, el plazo mínimo y el monto máximo establecidos por el programa, más allá de las condiciones particulares de cada operación.
