Gran parte del debate se centra en un aspecto específico: la modificación de los plazos para recuperar una propiedad en caso de incumplimientos contractuales o ocupaciones ilegítimas.
El proyecto que se está evaluando en el recinto ha experimentado cambios desde su presentación inicial por parte del Poder Ejecutivo. Durante las deliberaciones en comisión, se eliminaron algunos artículos y se hicieron ajustes, como el que acortaba de diez a tres días el plazo para intimar el pago de un alquiler destinado a vivienda antes de iniciar un juicio de desalojo.
A pesar del debate político, expertos señalan que persiste cierta confusión sobre el verdadero alcance de esta iniciativa. Una de las principales aclaraciones se refiere a la distinción entre usurpación e incumplimiento de contrato.
El abogado Enrique Abatti, especialista en Derecho de la Empresa y miembro de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), precisó que el proyecto no modifica los procesos relacionados con las usurpaciones, las cuales continúan siendo consideradas un delito según el artículo 181 del Código Penal y se tramitan bajo las normas del proceso penal. El cambio se centra en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que afecta a los desalojos de locatarios, sublocatarios, tenedores precarios e intrusos.
Además, Abatti recordó que el Código Procesal Civil y Comercial se aplica en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que cada provincia tiene su propio régimen procesal, lo que significa que esta iniciativa busca que las jurisdicciones adecuen sus normas locales.
Un aspecto que permanecería sin alteraciones es el plazo para requerir el pago en alquileres destinados a vivienda. El artículo 1222 del Código Civil y Comercial seguirá estableciendo el plazo de diez días corridos para que el inquilino regularice cualquier deuda antes de que el propietario pueda iniciar una demanda de desalojo.
El abogado subrayó que en las locaciones para vivienda, el plazo se mantendrá en diez días corridos. Sin embargo, en el caso de locales comerciales, oficinas y depósitos, este plazo puede ser acordado libremente en el contrato por las partes.
Por otro lado, Abatti consideró que si los procesos de desalojo efectivamente se acortan, podrían modificarse también las condiciones en que se celebran muchos contratos. Afirmó que: “Cuanto más simples y breves sean los procesos judiciales, menores serán los requisitos que habitualmente exigen los propietarios para alquilar una vivienda. Eso termina beneficiando tanto a locadores como a inquilinos que cumplen con sus obligaciones”.
Desde la agrupación Inquilinos Agrupados han expresado su rechazo al proyecto, argumentando que la reforma podría agravar los conflictos habitacionales. Su representante, Gervasio Muñoz, aseguró que esta iniciativa representa “una versión más violenta” de la ley aprobada en 2001, cuestionando que casi todas las modificaciones en el capítulo de locaciones buscan acelerar los desalojos.
Muñoz también vinculó el proyecto con la situación económica actual, señalando que muchas familias están enfrentando dificultades para pagar el alquiler: “Primero derogaron la Ley de Alquileres de 2020, luego los alquileres aumentaron por encima de la inflación y ahora impulsan un esquema que facilita desalojos mucho más rápidos”.
Respecto al principal riesgo para quienes enfrenten retrasos por problemas económicos o laborales, afirmó que “el desalojo inmediato pasa a ser una amenaza mucho más cercana”. Recomendó que quienes estén a punto de alquilar busquen asesoramiento legal antes de firmar contratos y revisen detenidamente las obligaciones que asumen.
Aparte de los cambios en materia de alquileres, el proyecto también contempla modificaciones en el régimen de expropiaciones. Entre otras cosas, establece que la declaración de utilidad pública debe estar justificadamente limitada, impone un límite del 30% al lucro cesante dentro de la indemnización y prohíbe al Estado transferir el dominio sin haber abonado previamente la compensación correspondiente.
Asimismo, la iniciativa permite la documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble a nivel nacional y actualiza la Ley Pierri para facilitar la regularización dominial de viviendas únicas ocupadas públicamente durante al menos diez años.
Mientras el oficialismo sostiene que la reforma busca ofrecer mayor seguridad jurídica y previsibilidad, organizaciones de inquilinos argumentan que las modificaciones no abordarán el problema del acceso a la vivienda y podrían intensificar la conflictividad entre propietarios e inquilinos. Muñoz concluyó: “Esta reforma no resolverá la crisis habitacional. Solo profundizará la conflictividad entre inquilinos y propietarios.”
