En este contexto, el costo de adquirir un departamento usado de tres ambientes varía entre aproximadamente US$102.500 en algunas ciudades del interior, y hasta cerca de US$165.000 en las regiones más caras del país. Por otro lado, el mercado de alquiler se mantiene bajo presión, con muchos alquileres superando el millón de pesos mensuales para una vivienda familiar.
Esta información proviene de estudios realizados por la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) junto a las entidades inmobiliarias que forman parte de su red.
De acuerdo a los datos, Rosario se ubica entre las localidades con precios más accesibles para la compra de una unidad usada de tres ambientes, con valores cercanos a US$102.500. Córdoba se posiciona alrededor de US$115.000, Mendoza cerca de US$120.000 y Salta alcanza precios próximos a US$165.000.
Precios de compra de un departamento usado de tres ambientes:
• Rosario: US$102.500. • La Plata: US$110.000. • Córdoba: US$115.000. • San Juan: US$115.000. • Mendoza: US$120.000. • Puerto Madryn: US$122.500. • Patagonia regional: US$150.000. • Salta: US$165.000.
Josefina Pantano, presidenta de la FIRA, destacó que el mercado está atravesando un proceso de normalización tras varios años de fuertes fluctuaciones económicas. Indicó: “El mercado inmobiliario argentino atraviesa una etapa de estabilización con precios de compraventa moderados y una rentabilidad de alquileres en recuperación”.
Pantano también subrayó que gran parte de la demanda se concentra actualmente en departamentos y casas de dos y tres ambientes, especialmente en aquellas propiedades aptas para crédito hipotecario.
Además, resaltó que aún hay una oferta significativa de inmuebles usados, lo que genera oportunidades para los compradores con capacidad de negociación, particularmente en propiedades que requieren mejoras o refacciones.
La cantidad de inmuebles disponible sigue siendo alta en gran parte del país, lo que permite acceder a propiedades por debajo de los valores de reposición, beneficiando a quienes tienen liquidez o acceso a financiamiento.
En el segmento de alquiler, las disparidades regionales son notables. Un contrato promedio para una vivienda familiar varía entre $900.000 y más de $1.250.000 mensuales, dependiendo de la ciudad y las características del inmueble.
Córdoba presenta valores alrededor de $1.025.000 mensuales, mientras que Mendoza ronda el millón de pesos, y algunas localidades de la Patagonia superan los $1.250.000.
Los precios de alquiler para departamentos de tres ambientes oscilan entre $500.000 y $1.100.000 mensuales, dependiendo de la ubicación, el estado general y las comodidades. En el caso de las casas con tres dormitorios, los alquileres se sitúan entre $700.000 y $1.500.000 por mes.
Valores promedio de alquiler de una vivienda de tres ambientes:
• Rosario: $900.000 mensuales. • Salta: $925.000 mensuales. • San Juan: $950.000 mensuales. • Puerto Madryn: $950.000 mensuales. • Mendoza: $1.000.000 mensuales. • La Plata: $1.000.000 mensuales. • Córdoba: $1.025.000 mensuales. • Patagonia regional: $1.250.000 mensuales.
Sin embargo, la realidad del mercado de alquiler ya no se basa únicamente en la oferta. Jorge Pighin, vicepresidente primero de la FIRA, señala que el mayor reto es la capacidad de pago de los hogares. Dijo: “Hoy alquilar ya no es una cuestión de precios o de oferta, sino una cuestión de acceso”.
Pighin enfatizó que la falta de ajuste en los salarios en comparación con el aumento de los precios de los alquileres sigue siendo un factor limitante para los inquilinos. Como ejemplo, mencionó que un alquiler de un dormitorio que en mayo de 2024 estaba en ciertos niveles debería estar alrededor de $475.000 siguiendo únicamente la inflación, aunque bajo algunos de los esquemas de actualización vigentes en el mercado, se acerca a los $625.000.
Otro fenómeno que se está observando con mayor frecuencia es la desocupación anticipada de viviendas. Muchas familias deciden mudarse a propiedades más económicas o a zonas con menores costos para disminuir sus gastos mensuales.
Además, han cambiado las modalidades de contratación. Tras la derogación de la anterior Ley de Alquileres, propietarios e inquilinos han comenzado a negociar condiciones con mayor flexibilidad. Actualmente, predominan los contratos de dos años con actualizaciones periódicas, aunque cada operación se adapta a las necesidades específicas de las partes.
Referentes del sector afirman que los acuerdos más comunes se basan en ajustes cada cuatro meses cercanos al 43%, aunque también existen contratos con aumentos trimestrales de alrededor del 25% o revisiones semestrales.
En Santa Fe, por ejemplo, un departamento de tres ambientes sin cochera ni amenities tiene un alquiler que va de $720.000 a $750.000 mensuales. Si incluye cochera, los precios suelen aumentar entre $85.000 y $100.000 adicionales. En viviendas familiares de áreas residenciales intermedias, los alquileres varían entre $800.000 y $900.000.
Desde la FIRA, opinan que la evolución del crédito hipotecario, la estabilidad macroeconómica y una recuperación sostenida de los ingresos serán elementos clave para la consolidación del mercado en los próximos meses.
Pantano subrayó la necesidad de contar con reglas stables, menor presión fiscal y una recuperación del salario real para fomentar una expansión más amplia del sector. Adicionalmente, destacó que el crédito hipotecario puede ser una herramienta fundamental para facilitar el acceso a la vivienda propia.
A medida que se avanza hacia 2026, se anticipa un escenario de estabilidad, con ligeros incrementos en los precios de compraventa, una desaceleración en los aumentos de los alquileres y mayores niveles de negociación entre propietarios e inquilinos.
Pantano concluyó: “Creemos que el mercado empezó a acomodarse y que los acuerdos equilibrados van a resultar fundamentales en esta etapa.”
